Incorporação imobiliária é muito mais do que simplesmente construir e vender imóveis. É um processo complexo que envolve planejamento detalhado, análise de mercado, conformidade legal e gestão eficiente de recursos.
Portanto, fique com a gente, pois aqui vamos discutir:
- Definição e conceito de incorporação imobiliária;
- A importância da incorporação imobiliária;
- As principais leis e normas que regulamentam a incorporação imobiliária;
- E muito mais…
O que é a incorporação imobiliária?
A incorporação imobiliária pode ser definida como o processo pelo qual um empreendedor adquire um terreno e realiza a construção de edificações para posterior comercialização.
Esse empreendedor, conhecido como incorporador, assume a responsabilidade pela viabilização e execução do empreendimento, seguindo as normas e regulamentações estabelecidas pelas leis específicas sobre o assunto.
Esta atividade possui uma grande importância no mercado, sendo responsável pelo desenvolvimento urbano, geração de empregos, investimentos e oferta de imóveis para a população, visando o cumprimento da função social.
Além disso, a atividade da incorporação imobiliária favorece o crescimento econômico do país, contribuindo para o aumento da arrecadação de impostos e movimentação de diversos setores da economia.
Principais leis que regulamentam a incorporação imobiliária
A incorporação imobiliária é regulamentada por diversas leis e normas que proporcionam transparência, segurança e direitos aos consumidores.
Dentre as principais normas, destacam-se as seguintes.
Lei nº 4.591/64
Estabelece as regras gerais para a incorporação imobiliária, definindo as obrigações do incorporador, do comprador e da Administração Pública.
Normas da ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas)
Regulamentam as especificações técnicas para a construção, bem como condições de acessibilidade, segurança, conforto e sustentabilidade.
Código de Defesa do Consumidor
Estipula os direitos dos consumidores, as responsabilidades dos fornecedores e as formas de solução de conflitos.
Lei nº 10.931/04
Dispõe sobre a alienação fiduciária de coisa imóvel, um tipo de garantia que é comum nas operações de aquisição de imóveis.
Normas específicas
Além das normas citadas, existem outras regulamentações específicas para cada estado e município, que devem ser observadas pelos incorporadores.
É importante ressaltar que o cumprimento dessas leis e normas é fundamental para a regularidade jurídica de um empreendimento imobiliário, garantindo a sua legitimidade e segurança para todos os envolvidos.
Quais são as responsabilidades do incorporador?
Além da responsabilidade que o incorporador tem de entregar a obra como divulgado no memorial descritivo e no projeto, incide a ele também a responsabilidade da aprovação desse projeto no Registro de Imóveis, conhecido como Registro de Incorporação, só após essa aprovação é que as unidades poderão ser comercializadas.
De acordo com a Lei de Incorporações ela é clara ao imputar ao incorporador a responsabilidade civil pela execução da incorporação devendo indenizar os trabalhadores e adquirentes caso venha a causar algum tipo de dano a estes, sem poder alterar o projeto na respectiva unidade, por exemplo.
Importante frisar que a responsabilidade do incorporador não se confunde com a do construtor, uma vez que este último é contratado especificamente para executar a edificação.
Quais são os direitos e deveres do comprador do imóvel?
Um dos primeiros deveres do adquirente é realizar o pagamento para que a entrega do bem seja celebrada. O envolvimento ativo do principal interessado no processo é de suma importância.
Também cabe a ele a responsabilidade pelo pagamento das taxas, como o Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) e os custos de registro.
Na lista de direitos, incluem-se a indenização por atraso na entrega do imóvel, o pagamento de despesas condominiais após a obtenção das chaves e a reivindicação por danos materiais até 5 anos após a entrega, em casos de defeitos ou danos nos bens duráveis.
Etapas do processo de Incorporação Imobiliária
A incorporação imobiliária segue alguns ritos que devem ser observados para o sucesso do empreendimento.
Estudo de Viabilidade
Tudo começa com o estudo de viabilidade, que é composto pelas seguintes etapas:
- Análise do Mercado: Avaliar a demanda por imóveis na região alvo, identificando o perfil dos potenciais compradores, concorrência, oferta e demanda, preços praticados, entre outros fatores.
- Análise Jurídica e Urbanística: Verificar a legislação municipal e as normas urbanísticas para entender as restrições e possibilidades de construção na região.
- Análise Técnica: Realizar estudos de solo, topografia, infraestrutura urbana, acessibilidade, e outros aspectos técnicos que possam impactar a viabilidade da construção.
- Análise Financeira: Elaborar um estudo de custos envolvidos na incorporação, incluindo aquisição do terreno, custos de construção, marketing, despesas legais, entre outros. Também é importante estimar o potencial de retorno do investimento.
- Análise Ambiental: Verificar possíveis impactos ambientais e realizar as devidas avaliações e estudos de viabilidade ambiental que possam ser necessários.
- Análise de Viabilidade Econômica: Avaliar a viabilidade econômica do empreendimento considerando o retorno sobre o investimento, prazos de retorno, custos operacionais e potencial de valorização do empreendimento.
Vendas das Unidades
Durante o período de vendas após a obtenção do registro de incorporação, vários fatores importantes devem ser considerados.
Estratégias de marketing é uma delas.
Veja, o percentual ideal de vendas para iniciar a obra de uma incorporação varia de acordo com o tamanho do empreendimento, o valor total do projeto, o acesso ao financiamento e as condições do mercado imobiliário.
Não existe um valor padrão estabelecido, pois pode variar de acordo com a legislação local, as políticas da incorporadora e as negociações específicas com instituições financeiras.
No entanto, é comum que as incorporadoras busquem atingir uma porcentagem significativa de vendas, muitas vezes em torno de 50% a 60%, antes de iniciar a construção.
Ficou com alguma dúvida?
O desenvolvimento de uma incorporação imobiliária pode apresentar diversos desafios de mercado e as incorporadoras precisam ter resiliência e boa capacidade de adaptação para enfrentá-los.
Neste sentido, estratégias de marketing eficazes, ajustes na precificação, flexibilidade nos modelos de financiamento e adaptações nas características do empreendimento são recursos úteis para atender às necessidades do momento.
Bem como um bom planejamento financeiro e uma gestão eficiente dos recursos são fundamentais para lidar com os desafios do mercado imobiliário.
Se ficou com qualquer dúvida, não hesite em falar conosco nos comentários.
