Saber a diferença de lote regular e irregular é muito importante para compreender as questões legais e urbanísticas relacionadas ao desenvolvimento imobiliário.
Enquanto um loteamento regular está em total conformidade com as regulamentações estabelecidas pelas autoridades municipais ou estaduais, incluindo a obtenção de todas as aprovações necessárias e o cumprimento de requisitos como registro imobiliário e cronograma de obras, um loteamento irregular é aquele que, apesar de ter sido aprovado pelo Poder Público, apresenta falhas ou violações dessas normas.
Essas irregularidades podem variar desde a falta de registro adequado até a não conformidade com as condições estabelecidas na aprovação concedida ou atrasos no cronograma de obras.
Fique com a gente, pois no artigo de hoje vamos descobrir:
- Quais são as diferentes classificações de um loteamento;
- Qual é a diferença de lote regular e irregular;
- Quais são os tipos de irregularidades;
- Como funciona o registro de imóveis;
- E muito mais…
Quais são as diferentes classificações de um loteamento?
Existem três classificações principais para um loteamento: regular, clandestino e irregular.
Um loteamento regular é aquele que segue todas as normas e regulamentações estabelecidas pelas autoridades competentes.
Isso inclui a obtenção de todas as aprovações necessárias, o registro imobiliário apropriado e a adesão estrita ao cronograma de obras estabelecido.
Já um loteamento clandestino é aquele realizado sem qualquer tipo de autorização ou aprovação do Poder Público.
Geralmente, esses loteamentos ocorrem à margem da lei, sem qualquer registro oficial ou controle das autoridades competentes.
O loteamento irregular, por sua vez, fica em uma situação intermediária.
Embora possa ter sido aprovado pelo Poder Público, ele viola algumas condições estabelecidas, como falta de registro adequado, discrepância com as aprovações concedidas ou não cumprimento do cronograma de obras.
Existem também duas possíveis situações de irregularidade levando em consideração o período temporal do registro do imóvel.
Para loteamentos anteriores à Lei nº 6.766/1979, a irregularidade pode ocorrer se não houver registro adequado no Registro de Imóveis competente.
Ou seja, se os documentos exigidos pelo Decreto-Lei nº 58/1937 não forem depositados no Cartório do Registro de Imóveis ou se não houver planta de parcelamento devidamente arquivada, o loteamento pode ser considerado irregular, especialmente se houver vendas a prazo ou oferta pública dos lotes.
Já para loteamentos realizados após a vigência dessa lei, a irregularidade pode ocorrer se não forem seguidas as exigências legais estabelecidas por ela.
Qualquer falha no cumprimento de suas exigências, como falta de aprovação adequada, registro inadequado ou não observância das normas de urbanização, pode configurar irregularidades no loteamento.
Quais são os tipos de irregularidades?
Existem duas categorias de irregularidades em relação aos loteamentos: técnica e jurídica.
A irregularidade técnica refere-se à execução do loteamento sem a devida aprovação da prefeitura municipal ou à execução que, mesmo aprovada, não esteja de acordo com o projeto ou não siga o cronograma de obras estabelecido.
Em outras palavras, envolve aspectos relacionados à conformidade do empreendimento com as normas e regulamentos técnicos estabelecidos pelas autoridades municipais.
Por outro lado, a irregularidade jurídica está relacionada ao registro imobiliário do loteamento.
Como dissemos anteriormente, antes de 1976, era necessária a inscrição no registro de imóveis, enquanto depois dessa data passou a ser exigido o registro propriamente dito.
Assim, se um loteamento não foi devidamente inscrito ou registrado, especialmente se envolver venda a prazo ou oferta pública, pode ser considerado juridicamente irregular.
Além disso, a partir da vigência da Lei 6.766/79, qualquer loteamento que não seja registrado para qualquer tipo de venda também se enquadra nessa categoria de irregularidade.
Essas distinções são importantes para compreender as diferentes dimensões pelas quais um loteamento pode ser considerado irregular, seja pelos aspectos técnicos relacionados à sua execução, seja pelas questões legais envolvendo seu registro imobiliário.
Cabe ainda ao Estado regular a aprovação de loteamentos e desmembramentos em condições específicas, tais como:
- Áreas de Interesse Especial: isso inclui locais como áreas de proteção aos mananciais ou de preservação do patrimônio cultural, histórico, paisagístico e arqueológico, definidas por legislação estadual ou federal.
- Áreas Limítrofes ou de Múltiplos Municípios: quando o loteamento ou desmembramento está localizado em áreas que fazem fronteira com diferentes municípios, em regiões metropolitanas ou aglomerações urbanas, conforme definido em lei estadual ou federal.
- Loteamentos com Área Superior a 1.000.000 m²: quando o loteamento abrange uma área superior a 1.000.000 de metros quadrados.
E após a aprovação do projeto, o loteador ainda terá a responsabilidade de:
- Registro Imobiliário: submeter o projeto ao registro imobiliário dentro de 180 dias após a aprovação.
- Apresentação de Documentos: apresentar diversos documentos ao tabelião, incluindo título de propriedade do imóvel, histórico dos títulos de propriedade, certidões negativas de tributos e ações judiciais, entre outros.
- Comprovação de Obras: provar a execução das obras exigidas pela legislação municipal, como vias de circulação, demarcação dos lotes e obras de escoamento das águas pluviais.
Esses procedimentos têm o objetivo de garantir a transparência, segurança e conformidade dos loteamentos e desmembramentos, protegendo os interesses dos proprietários, compradores e da comunidade em geral.
Como funciona o Registro de Imóveis
Após a análise e verificação da documentação pelo Oficial do Registro de Imóveis, se estiver tudo em ordem, o registro do loteamento é encaminhado à Prefeitura e um edital do pedido de registro é publicado em três dias consecutivos, contendo um resumo e um pequeno desenho de localização da área.
Esse edital pode ser impugnado por terceiros dentro de um prazo de 15 dias após a última publicação.
Se não houver impugnações dentro desse prazo, o registro é realizado imediatamente.
No entanto, se houver impugnação, o Oficial do Registro de Imóveis intimará o requerente e a Prefeitura Municipal para se manifestarem sobre a impugnação em até 5 dias.
Caso contrário, o processo pode ser arquivado e encaminhado ao juiz competente para decisão.
Após o registro, serão feitas as devidas indicações para cada lote, bem como a averbação de eventuais alterações, a abertura de ruas e praças, e a destinação das áreas para espaços livres ou equipamentos urbanos.
Para verificar a regularidade de um loteamento, é suficiente obter uma certidão atualizada da matrícula no cartório de imóveis onde o empreendimento foi registrado.
Caso sejam identificadas irregularidades, uma opção acessível é acionar a fiscalização do CRECI (Conselho Regional de Corretores de Imóveis).
Outras alternativas incluem procurar o Ministério Público ou a prefeitura municipal para denunciar a situação.
Ficou com alguma dúvida?
Sabemos que são muitas informações para absorver.
Por isso, aqui vai um resumo bem rápido.
Cabe ao Estado um papel muito importante na aprovação de loteamentos, especialmente em situações específicas, como as de interesse especial ou limítrofes de municípios, e quando o loteamento abrange uma área superior a 1.000.000 m².
E para a análise deste tema, existem três tipos de loteamentos: regular, irregular e clandestino.
Além disso, as irregularidades podem ocorrer, tanto do ponto de vista técnico quanto jurídico.
As irregularidades técnicas referem-se à execução inadequada do loteamento, enquanto as jurídicas estão relacionadas ao registro imobiliário.
Já no processo de registro, após a aprovação do projeto, o loteador deve submetê-lo ao registro imobiliário dentro de 180 dias.
Findada a análise da documentação pelo Oficial do Registro de Imóveis, o processo é encaminhado à Prefeitura e um edital de pedido de registro é publicado por três dias consecutivos.
Se não houver impugnações dentro do prazo estabelecido, o registro é efetuado imediatamente. No entanto, caso haja impugnações, o processo pode ser encaminhado ao juiz competente para decisão.
Finalmente, ressaltamos a importância de verificar a regularidade de um loteamento através de uma certidão atualizada da matrícula no cartório de imóveis. Em caso de irregularidades, é possível acionar a fiscalização do CRECI, Ministério Público ou a prefeitura municipal para denunciar a situação.
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